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美国经济适用房紧缩的选择

哥伦比亚特区需要更多住房。 自2000年以来,由于高昂的住房成本, ,在入境居民追求稀缺的公寓和房屋方面出类拔萃。 问题是,已经堵塞区域道路的拥堵使得新的依赖于汽车的填充开发在政治和后勤方面具有挑战性。 城市唯一可行的主要增长可能发生在新地铁线路或具有备用峰值容量的现有线路附近。 城市实现这一目标的最佳途径是拍卖现有和拟议的过境走廊的开发权,以支付华盛顿都市区交通管理局的资本改善,从而改善公共交通和合法化发展。

如果您漫步在华盛顿的NoMA(马萨诸塞州大道北部)地区,您将对高租金,拥挤的大都市区的谨慎交通投资具有创造价值的感觉,这些地区有更大的发展空间。 这个社区已经从红线上的一个新地铁站发展而来,再加上“upzoning”,可以建造更高的建筑。

不幸的是,在建造新车站并消除了新开发的监管障碍时,这座城市留下了大量资金。 根据华盛顿邮报和Zillow的说法,NoMA的土地价格介于每平方英尺50美元到100美元以上。 当城市允许更加密集的开发而不收取费用时,它会向土地所有者提供所有意外收获价值。 想象一下,停车场拥有者拥有3000平方英尺的土地,每平方英尺价值75美元,非常有价值,因为它靠近公共交通和城市的核心。 当土地被允许从3层建筑物到允许10层楼的建筑物时,他看到他的空地价值从675,000美元上升到2,250,000美元 - 他现在可以卖给开发商以锁定他的利润。

消除不必要的监管障碍以使社会更富裕是没有错的。 事实上,这是非常可取的。 但是,由于公共改善 - 公园,街道,公共交通和公用事业 - 以及土地周围的集体私人经济活动,而不是土地所有者的任何改进,因此增加的土地价值增加是可能的。 当新的开发依赖于新的运输改进以实现政治和后勤可行性时,尤其如此。 从新的交通基础设施和上游方案中获益的土地所有者应该为纳税人资助的改善提供支持,以使他们的意外收益成为可能。 为什么社会化基础设施成本,但是当基础设施成本可以私下收回时,将土地价值收益私有化?

在NoMA的案例中,土地所有者通过特殊的财产税评估削减了价值1.2亿美元的地铁站中的2500万美元。 这比没有好,但NoMA商业改善区估计,新车站和伴随的重新分区可以实现700万平方英尺的开发。 每平方英尺75美元,创造新的土地价值将达5.25亿美元。 换句话说,NoMA土地所有者从1亿美元的地方和联邦纳税人投资以及限制较少的区域划分中获得了5亿美元的利润。 同样,这是一件好事,但基础设施福利的成本应该尽可能地落在那些直接从中受益的人那里,而不是纳税人。

最重要的是,该市应该沿着过境走廊以市场价格或接近市场价格出售新的开发权,将资金用于改进WMATA运输系统。 通过这种方式,该市可以容纳更多的办公室和流离失所的居民,增加过境乘客量,减轻新基础设施所需纳税人的负担。 小型私人土地所有者对NoMA红线站的投资是一个良好的开端,但土地所有者应该支付更多的本地有益的基础设施改善成本,而不是纳税人。

Alex Armlovich是曼哈顿研究所的研究员。 考虑向华盛顿考官提交评论? 请务必阅读我们的 。